Il mercato immobiliare in Italia ha sempre avuto una certa attrattiva per le persone in quanto il mattone rappresenta nell’immaginario collettivo un simbolo di solidità. Si pensi semplicemente alla percentuale di cittadini proprietari della prima casa di abitazione. A tutela di coloro che acquistano un immobile per abitarci esistono norme che tutelano i privati.
Le regole sul credito immobiliare ai consumatori sono state introdotte nell’ordinamento italiano con il d.lgs. 20 aprile 2016, n. 72, decreto di recepimento della Direttiva 2014/17/UE (Direttiva MCD – Mortgage Credit Directive), che ha modificato il d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario – TUB) e il d.lgs. 13 agosto 2010, n. 141. In particolare è stato introdotto nel Titolo VI del TUB (relativo alla trasparenza delle condizioni contrattuali) un nuovo capo (Capo I bis) rubricato appunto Credito immobiliare ai consumatori.
In linea con la direttiva, il decreto 72/201616 ha la finalità di:
- assicurare un’adeguata protezione dei consumatori che intendono stipulare contratti di credito immobiliare, in considerazione dell’importanza dell’impegno finanziario assunto e dei rischi connessi;
- introdurre elevati standard di professionalità degli operatori coinvolti nella promozione e nel collocamento dei contratti di credito immobiliare attraverso reti esterne, che vengono assoggettati ad un regime di vigilanza ad hoc (agenti e mediatori).
Il contratto di credito, come recita il TUB, indica un contratto di credito con cui un finanziatore [soggetto che, essendo abilitato a erogare finanziamenti a titolo professionale nel territorio della Repubblica, offre o stipula contratti di credito] concede o si impegna a concedere a un consumatore [persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale] un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
La disciplina, pertanto, si applica ai contratti di credito ai consumatori:
- garantiti da ipoteca su un immobile residenziale;
- finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
Altra figura professionale implicata nella disciplina è l’intermediario del credito, che indica gli agenti in attività finanziaria, i mediatori creditizi o qualsiasi altro soggetto, diverso dal finanziatore, che nell’esercizio della propria attività commerciale o professionale svolge, a fronte di un compenso in denaro o di altro vantaggio economico oggetto di pattuizione e nel rispetto delle riserve di attività previste dalla legislazione vigente, almeno una delle seguenti attività:
- presentazione o proposta di contratti di credito ovvero altre attività preparatorie in vista della conclusione di tali contratti;
- conclusione di contratti di credito per conto del finanziatore.
Per lo svolgimento dell’attività di credito immobiliare ai consumatori la normativa detta una serie di regole stringenti relative alla trasparenza delle condizioni e al comportamento degli operatori a tutela dei clienti.
I principi generali di condotta prevedono infatti che il finanziatore e l’intermediario del credito:
- si comportino con diligenza, correttezza, e trasparenza, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori;
- basino la propria attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi ha comunicato, su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposta la situazione del consumatore per la durata del contratto di credito.
Sono previsti poi obblighi precontrattuali che impongono di:
- mettere a disposizione del consumatore un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili;
- consegnare al consumatore il P.I.E.S. (Prospetto informativo europeo standardizzato) contenente informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato;
- concedere al consumatore un periodo di riflessione di almeno sette giorni previa offerta vincolante formulata dal finanziatore e che deve includere la bozza del contratto di credito;
- fornire al consumatore chiarimenti adeguati sui contratti di credito ed eventuali servizi accessori proposti.
Sempre ai fini di tutela del consumatore è da notare l’introduzione della verifica del merito di credito, per cui prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore deve svolgere una valutazione approfondita del merito di credito del consumatore per verificare la sua effettiva capacità, attuale e prospettica, di adempimento agli obblighi scaturenti dal contratto di credito. La valutazione del merito creditizio è effettuata sulla base delle informazioni relative alla situazione economica e finanziaria del consumatore, informazioni che devono essere sufficienti, proporzionate e opportunamente verificate. Tali informazioni possono essere fornite dal consumatore anche per il tramite dell’intermediario del credito ed il finanziatore può chiedere chiarimenti al consumatore.
Infine da sottolineare la norma sulla valutazione dei beni immobili da parte del finanziatore, che assolve a finalità di tutela tanto dei finanziatori quanto dei creditori, deve avvenire secondo standard affidabili e ciò anche quando sia condotta da soggetti terzi. La predetta valutazione dovrà essere imparziale, obiettiva e documentata, nonché dovrà essere effettuata da persone con specifici requisiti di professionalità e indipendenza rispetto al processo di commercializzazione dei contratti di credito.
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